

作者:团队作者线上开户的证券公司
来源:帅真商业视界 (ID: XiaoShuaiSYSJ)
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上图这位无精打采、满脸苦笑的韩国女人叫朴南顺。此刻,她正向记者展示法院的判决书。韩国法院裁定她必须在一周内搬离租住在首尔的公寓,否则将面临强制执行。
朴南顺苦笑着说:这是将他们一家人往绝路上逼。
照理说,租客遇到不能租的情况,换一套房子就是了,至多损失一个月押金,何至于被“逼上绝路”?
事情还要从韩国特殊的租房制度说起。
韩国并行着两种租房制度,一种是我们熟悉的“押一付三”,另一种是他们特有的“理财房”(又称“全租房”)。
所谓“理财房”就是,租客拿出一大笔钱(一般相当于房价的一半)给房东,以换取免费租房的权利。房东拿到这笔钱后,在租期内(通常两年)可自由支配,租约到期后将本金返还给租客。这本质上是用这笔资金的利息来抵扣房租。
这种形式租金、房价年年攀升的背景下,越来越受到韩国人欢迎,成交量竟占到了租房市场的一半。
上面提到的朴南顺,是个苦命人,家里是韩国农村的,20多岁来到首尔打工,结果所托非人,生了个儿子后,丈夫跑路了,留下孤儿寡母相依为命。
农村的父母为了减轻女儿在大城市的生活压力,咬了咬牙,把老家的田卖了,换了一大笔钱给女儿,让她在首尔买个房,有个稳定的居所,照顾外孙。
问题是,朴南顺看房时遇上了疫情期间的房价暴涨。思来想去,她决定暂时不买房,改用“理财房”的形式租了一套公寓,全家老小的积蓄全给了房东。
原以为可以安定个两年,没想到这名房东也是个高手,拿了钱后没有投资稳定理财的产品,而是继续买房,朴南顺的钱,足够付两套房的首付,这一套房不就变三套了吗?要还钱时,直接用下一任租客的钱还上一任的。
在首尔,最夸张的一个房东,靠这种办法,居然买了280套房,将“以房养房”玩到了极致。
表面上看,“理财房”是个三赢的局面——租客省了房租,房东降低了贷款成本,楼市也越来越火热,刺激了经济增长。

但这种模式有一个大前提——房价必须一直上涨,或者至少保持稳定,不能下跌。
结果2022年后,美联储连续11轮加息,立刻拉爆了韩国楼市,截至2024年,首尔房价已从2021年的高点下跌了40%。
朴南顺的房东一看房价跌成这样,贷款索性不还了,躺平了......反正账上没钱,全是房子,银行爱怎样就怎样。
银行说这不行啊!必须要追讨损失,便向法院提起诉讼,要求法拍剩余房产,填补贷款窟窿。
这下轮到朴南顺傻眼了——那我抵押的一大笔钱怎么办?法院的回复是:法拍后先赔银行贷款,剩下的再给她。
朴南顺说这不对啊!以目前房价算,法拍的钱连贷款都不够还,哪儿还有钱赔她?!
之后,朴南顺跟发疯了一样,四处奔走,找议员、找法院、找相关部门,四处诉说自己的不幸,要求法拍后优先补偿她的损失。

政客们耸耸肩,表示很同情她的遭遇,但法律就是法律,法律已明文规定法拍后优先补偿最大债权人,他们无能为力。
朴南顺的遭遇并非孤例,在法院宣判前,一位和她有一样遭遇的租客,在出租房内自杀,原因是他给房东的钱是贷款来的,法拍不仅意味着倾家荡产,还会背上一笔巨额债务。
据统计,本轮楼市跳水,已令3.2万个韩国家庭倾家荡产。而“理财房”牵连的资金量高达1058 万亿韩元,相当于韩国GDP的42%,如果暴雷整个韩国经济都会崩溃。
当下,韩国租房市场,70%的人选择“押一付三”,30%的人选“理财房”,相比于4年前50%的占比,已大幅减少。
目前韩国政府的对策是,一边增发贷款,稳定楼市的预期,一边设立特别国债,出手购买法拍房,政府买来房子后,优先廉价租给血本无归的原租客。
好消息是,房价稳住了,坏消息是,如果房价再下跌10%,将有四分之一的房东暴雷,韩国人依旧压力山大。
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