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来源：帅真商业视界 （ID: XiaoShuaiSYSJ）
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上图这位无精打采、满脸苦笑的韩国女人叫朴南顺。此刻，她正向记者展示法院的判决书。韩国法院裁定她必须在一周内搬离租住在首尔的公寓，否则将面临强制执行。
朴南顺苦笑着说：这是将他们一家人往绝路上逼。
照理说，租客遇到不能租的情况，换一套房子就是了，至多损失一个月押金，何至于被“逼上绝路”？
事情还要从韩国特殊的租房制度说起。
韩国并行着两种租房制度，一种是我们熟悉的“押一付三”，另一种是他们特有的“理财房”（又称“全租房”）。
所谓“理财房”就是，租客拿出一大笔钱（一般相当于房价的一半）给房东，以换取免费租房的权利。房东拿到这笔钱后，在租期内（通常两年）可自由支配，租约到期后将本金返还给租客。这本质上是用这笔资金的利息来抵扣房租。
这种形式租金、房价年年攀升的背景下，越来越受到韩国人欢迎，成交量竟占到了租房市场的一半。
上面提到的朴南顺，是个苦命人，家里是韩国农村的，20多岁来到首尔打工，结果所托非人，生了个儿子后，丈夫跑路了，留下孤儿寡母相依为命。
农村的父母为了减轻女儿在大城市的生活压力，咬了咬牙，把老家的田卖了，换了一大笔钱给女儿，让她在首尔买个房，有个稳定的居所，照顾外孙。
问题是，朴南顺看房时遇上了疫情期间的房价暴涨。思来想去，她决定暂时不买房，改用“理财房”的形式租了一套公寓，全家老小的积蓄全给了房东。
原以为可以安定个两年，没想到这名房东也是个高手，拿了钱后没有投资稳定理财的产品，而是继续买房，朴南顺的钱，足够付两套房的首付，这一套房不就变三套了吗？要还钱时，直接用下一任租客的钱还上一任的。
在首尔，最夸张的一个房东，靠这种办法，居然买了280套房，将“以房养房”玩到了极致。
表面上看，“理财房”是个三赢的局面——租客省了房租，房东降低了贷款成本，楼市也越来越火热，刺激了经济增长。
但这种模式有一个大前提——房价必须一直上涨，或者至少保持稳定，不能下跌。
结果2022年后，美联储连续11轮加息，立刻拉爆了韩国楼市，截至2024年，首尔房价已从2021年的高点下跌了40%。
朴南顺的房东一看房价跌成这样，贷款索性不还了，躺平了......反正账上没钱，全是房子，银行爱怎样就怎样。
银行说这不行啊！必须要追讨损失，便向法院提起诉讼，要求法拍剩余房产，填补贷款窟窿。
这下轮到朴南顺傻眼了——那我抵押的一大笔钱怎么办？法院的回复是：法拍后先赔银行贷款，剩下的再给她。
朴南顺说这不对啊！以目前房价算，法拍的钱连贷款都不够还，哪儿还有钱赔她？！
之后，朴南顺跟发疯了一样，四处奔走，找议员、找法院、找相关部门，四处诉说自己的不幸，要求法拍后优先补偿她的损失。
政客们耸耸肩，表示很同情她的遭遇，但法律就是法律，法律已明文规定法拍后优先补偿最大债权人，他们无能为力。
朴南顺的遭遇并非孤例，在法院宣判前，一位和她有一样遭遇的租客，在出租房内自杀，原因是他给房东的钱是贷款来的，法拍不仅意味着倾家荡产，还会背上一笔巨额债务。
据统计，本轮楼市跳水，已令3.2万个韩国家庭倾家荡产。而“理财房”牵连的资金量高达1058 万亿韩元，相当于韩国GDP的42%，如果暴雷整个韩国经济都会崩溃。
当下，韩国租房市场，70%的人选择“押一付三”，30%的人选“理财房”，相比于4年前50%的占比，已大幅减少。
目前韩国政府的对策是，一边增发贷款，稳定楼市的预期，一边设立特别国债，出手购买法拍房，政府买来房子后，优先廉价租给血本无归的原租客。
好消息是，房价稳住了，坏消息是，如果房价再下跌10%，将有四分之一的房东暴雷，韩国人依旧压力山大。
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